Crowdfunding per Comprare Casa: Vantaggi e Rischi

Quando si parla di crowdfunding per comprare casa si fa generalmente riferimento a quel processo utilizzato per convincere un pool di investitori a raccogliere capitali per un progetto immobiliare. È un ottimo metodo di raccolta fondi da parte degli investitori che sono a corto di liquidità per ottenere finanziamenti.

Dall’altro lato dell’equazione, il crowdfunding può offrire agli investitori non professionisti l’opportunità di investire il proprio denaro nel mercato immobiliare con meno rischi rispetto al finanziamento di un progetto in solo. In questo modo, il crowdfunding offre un nuovo metodo per investire in immobili e diversificare gli asset, è semplice da usare e si possono mettere a frutto i fondi in pochi minuti.

Investire tramite questo metodo è possibile soltanto su una piattaforma regolamentata, in netto contrasto con il mercato immobiliare tradizionale, in cui un investitore dovrebbe generalmente assumersi la responsabilità quotidiana di trovare e selezionare le opportunità. Quest’ultima opzione infatti richiede molto tempo, dalla negoziazione fino a tutte le operazioni di acquisto, vendita, ristrutturazione e gestione del tenant.

Il crowdfunding immobiliare richiede anche solo una frazione del denaro che sarebbe normalmente necessario quando si investe in proprietà come classe di attività.

È Davvero Possibile Comprare Casa con il Crowdfunding?

Il sistema di crowfunding per compare casa è stato inventato negli USA, ma sta prendendo piede a poco a poco anche in Italia. Non solo, siamo i primi in Europa ad aver regolamentato questo processo attraverso il Decreto Legge 18 ottobre 2012 n. 179 detto Decreto crescita bis, che consente di utilizzare il crowfunding per il finanziamento delle start up innovative. 

In Italia, infatti, per comprare casa attraverso il crowfunding è necessario che la società sia operativa nell’investimento in edifici innovativi. Devono cioè rispettare le normative di bioedilizia e devono utilizzare materiali e metodi di costruzione che rispettano l’ambiente. Il Decreto Legge 24 gennaio 2015, n. 3 ha comunque esteso il crowfunding alle PMI innovative. Quindi è stato fatto un altro passo in avanti in questo processo.

Per quanto riguarda il crowfunding per comprare casa negli States, invece, esistono attualmente molte imprese con cui si può collaborare attraverso finanziamenti che operano sia nel settore residenziale che nel settore commerciale.

Il Real Estate Crowdfunding

Il real estate crowfunding è incentrato sull’accessibilità, offrendo ai compratori di tutti i livelli di reddito l’accesso al mercato, dividendo la proprietà tra centinaia, persino migliaia di investitori individuali. Sebbene il modello di business possa variare, ecco come funziona il real estate crowfunding:

• Un investitore primario acquista un immobile. Potrebbe essere una singola abitazione, un complesso di appartamenti, un edificio commerciale, o anche un terreno grezzo. Quindi si suddivide l’importo dell’investimento in migliaia di unità. Ad esempio, un investimento di 500.000 euro potrebbe essere suddiviso in 500.000 unità a 1 euro ciascuna.
• Utilizzando una piattaforma online, si vendono le quote a centinaia o migliaia di investitori. In questo modo, si può partecipare al mercato immobiliare senza acquistare o gestire la proprietà da soli.

Come Acquistare Casa con il Crowdfunding

L’utilizzo del crowdfunding per l’acquisto di una casa è possibile ed esistono numerosi siti web dedicati a questo scopo. Investire attraverso una piattaforma di crowdfunding ci darà una quota del patrimonio netto di una proprietà, mentre il prestito peer-to-peer ci darà una quota del debito, perché noi assieme agli altri investitori staremo essenzialmente offrendo a qualcuno l’accesso a un mutuo.

Il modo più economico per accedere al settore delle locazioni è collaborare con altri investitori e fare in modo che un professionista gestisca la proprietà per nostro conto per ottenere i profitti attesi. In sostanza, il crowdfunding immobiliare offre l’opportunità di costruire un portafoglio senza il fastidio, le spese e l’impegno dispendiosi in termini di tempo per l’acquisto di un immobile. La piattaforma si occuperà dell’intero processo di investimento.

Tuttavia, dal momento che verrà creata una società per azioni per gli investitori, nota come veicolo per scopi speciali (SPV), sarà questa società ad acquistare la proprietà e non la piattaforma di crowdfunding. Ciò significa che acquisteremo azioni di una società a responsabilità limitata per possedere l’edificio.

I Vantaggi

Come ogni cosa, ci sono vantaggi e svantaggi nel crowdfunding. Tra i pro, si segnala:

• Piccolo investimento minimo. Si può possedere una quota di un indirizzo fisico per un minimo di 1 euro o 1 dollaro. Non bisogna preoccuparsi di ricevere un acconto, ottenere un finanziamento ipotecario o affrontare altri problemi.
• Reddito passivo. Il reddito derivato dal crowdfunding immobiliare è puramente passivo.
• Diversificazione del portafoglio. Il mercato azionario aumenterà e scenderà, quindi se desideriamo distribuire il portafoglio di investimenti tra varie classi di attività, possiamo ridurre il rischio. Se si investe principalmente in azioni e obbligazioni, inclusi ETF o fondi comuni di investimento, il crowdfunding di un investimento immobiliare può essere un modo semplice e conveniente per diversificare il portafoglio.

I Rischi

Se da un lato il crowdfunding immobiliare sembra un modo eccellente per creare un portafoglio a un costo ragionevole, ci sono alcuni aspetti negativi da prendere in considerazione:

• L’investimento può avere periodi di nullità, il che significa che non vi è alcun reddito da locazione;
• Il valore dell’immobile potrebbe diminuire con ripercussioni sulle plusvalenze;
• La proprietà potrebbe richiedere riparazioni che aumenteranno le spese;
• Si dovrà sempre fare affidamento sulla piattaforma. In sostanza, è la piattaforma che gestirà l’investimento e se non si riescono a trovare inquilini o si sta spendendo troppo per la manutenzione, non possiamo fare molto perché saremo a tutti gli effetti dei piccoli azionisti;
• Dal momento che il crowdfunding ha avuto un boom negli ultimi anni, bisogna anche considerare il rischio che la piattaforma fallisca. Se ciò dovesse accadere, però, si sarà protetti, perché si è essenzialmente azionisti della SPV che possiede la proprietà effettiva e altri potrebbero assumere la gestione della proprietà.

Piattaforme Utili

Le piattaforme che operano nel crowfunding per comprare casa sono innumerevoli. In Italia e all’estero sono attive:

• CrowdRe.it. È una società che lavora su WeAreStarting.it, autorizzata dalla Consob e formata da un nutrito numero di consulenti immobiliari.
• Wallrise.it. Si tratta di un marketplace in cui gli sviluppatori incontrano gli investitori, senza l’intermediazione di un soggetto esterno.
• EquityMultiple. Le offerte qui si concentrano principalmente su affari immobiliari commerciali, sia di debito che di capitale proprio e co-investono personalmente in ogni operazione.
• Crowd Street. È stata lanciata nel 2014 e ha rivoluzionato molto rapidamente il settore degli immobili commerciali. Si concentra sul fornire ai propri investitori l’accesso diretto a una gamma di opportunità immobiliari commerciali (CRE) controllate e di qualità istituzionale e tutti gli strumenti online necessari per gestire tali investimenti. Ciò che distingue questa piattaforma dalle altre è che rende gli investimenti in CRE accessibili, trasparenti ed efficienti collegando direttamente i singoli investitori con le società di investimento CRE che cercano capitali per i loro progetti.
• RealtyMogul. È specializzata in una grande varietà di accordi. MogulREIT sono noti per fornire rendimenti costanti e affidabili per un minimo di 1000 dollari. Garantiscono l’accesso al crowdfunding immobiliare sia per gli investitori accreditati che per quelli non accreditati.
• Fundrise. È un’alternativa all’investimento in azioni e obbligazioni. Fornisce l’accesso al mercato immobiliare privato attraverso gli eREIT e gli eFund. Si può costruire un portfolio utilizzando i vari prodotti per raggiungere i propri obiettivi.

Considerazioni Finali

Gli aspetti positivi del comprare casa attraverso il crowdfunding sono molteplici. Il crowdfunding immobiliare è un ottimo modo per gli investitori di partecipare al mercato quando non hanno capitale proprio sufficiente per iniziare. Consente agli investitori più piccoli di investire un minimo in un REIT che gestisce un ampio portafoglio di proprietà.

Se sei interessato a contribuire a un crowdfunding immobiliare o vuoi raccogliere capitali attraverso il crowdfunding per il tuo prossimo progetto per entrare a far parte della categoria di investitori in questo campo, è importante informarti sui termini e le condizioni della piattaforma. Se strutturato correttamente, il crowdfunding immobiliare può essere un investimento redditizio per tutte le persone coinvolte.